业委会炒掉物业，小区自治，业主面对的问题更多、更复杂！

喜欢就点👉 物业管理圈 2023-09-11

位于沈阳市皇姑区的金通阳光苑小区内道路破损、垃圾遍地，因为这个小区刚刚变成一个地地道道的“弃管”小区。

目前该小区80%以上的业主选择了“自治”。而小区自治在法律框架内尚属不明晰的领域。

现在，“如何实现自治？”“谁来提供物业管理服务？”“收费标准如何确定？”“出现问题由谁担责？”“谁是监管者？”“如何来监管？”这一系列问题成为了摆在阳光苑小区业主们面前亟需解决的问题。

小区一片狼藉

“自治”存不同声音

原物业公司撤出后，在阳光苑小区可以看到，有几处堆放着大量建材垃圾，一些树木也被砍下堆在路边。在大门口门卫岗亭外坐着的年轻小伙说，自己是新来的保安，业主聘的，才上班第一天。

记者走访园区遇到了3位正在散步的业主，他们告诉记者，物业公司突然撤园的原因，流传着两种说法：卷钱跑了或者是被部分业主逼走的。

而原物业公司的王经理否认了第一种说法，“我们公司和这个小区签的合同是从2006年4月到2015年，但实际上我们在这经营服务了10年零40天，2015年合同到期后并未撤离。台账显示，到现在这个小区的业主们还欠150余万元物业费，房屋维修基金放在房产局公共账户里没人动过，哪有钱可以卷走？”

而对于另一种说法，王经理告诉记者，在该小区服务是跟两任业主委员会签的合同，合同到期是主要原因，还有就是一直赔钱。”王经理说，阳光苑小区是个比较小的园区，业主共274户，物业费每个月0.65元/平米，每年总收入不超过24万元。“我们聘用了4个保安、3个保洁和2个管理人员都很费劲，维修人员根本配不起，年年都亏损。”

而记者从业主寄给本报的投诉信矛头直指业主中积极申请“自治”的一个团体，投诉信列举了该团体的“三大罪状”：

1.该团体的大多数成员都不交物业费，为首的孙姓业主更是拖欠了9年物业费；

2.该团体在没有经过任何业主同意的情况下更换了大门门禁；

3.如果有业主质疑该团体的做法，就有人出面威胁恐吓、破口大骂。

投诉的业主们气愤地称之为“院霸”，在记者试图联系共同寄出投诉信的几位业主时，他们不约而同地提出了“不在园区附近约谈”、“最好不见面”、“不要用真实姓名”等要求。

但记者在社区和北塔街道采访时，却听到了对该团体的不同评价：“这些志愿者对园区很有责任心，前一段时间自发守夜，保障园区安全。”由此，一些业主认为，社区和街道都站在了“院霸”那一边，“社区张主任也在我们共同的微信群里，对他们的语言暴力耳闻目睹，但却没有阻止。”一位业主说。

就连最新出炉的“自治”调查问卷结果，也有业主表示，社区挨家挨户的“走票”，“院霸”也在场，没人敢签“续聘物业”……

“自治”之路问号多多

记者调查发现，在沈阳有很多小区都面临着“弃管”和“无人管理”的现状。除了续聘物业，和阳光苑小区一样，只能选择“自治”之路。

记者翻阅相关新闻，“小区自治”并非我省首创，但大多都是昙花一现，起初热热闹闹，过了一段时间就产生各种矛盾，最终不了了之。

“业主自治这一块，法律法规也好，政策也好，都没有详细可参照的条文。操作时全靠摸索，相关部门的监管也无章可循。”辽宁青松律师事务所律师邢树新说，而法律上的空白，使得“自治”之路走得异常坎坷，也难以持久。同时，在“自治”道路上，还有一些问题需要追寻答案。

一问“自治”：

“自治”组织该是何种资质？

邢律师告诉记者，法律上是没有“自管自治组织”这个概念的，合乎法律规定的只有业主大会、业主委员会和具备资质的物业服务企业。

他认为，小区物业不聘请物业管理企业也不符合《辽宁省物业管理条例》第三条物业管理实行业主自主管理与专业服务相结合的管理体制。也就是说，业主可以自主管理，但须与专业的物业服务相结合，即聘用物业服务企业。

而沈阳市房产局物业处的相关人士则表示，“自治”是可实行的，而且事实上也有小区是这么做的。

“小区是全体业主共有的，全体业主有权利决定该以哪种形式去管理。”沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室（以下简称为皇姑区小区办）的靳主任说，实践中，小区共有4种管理模式，分别是物业经理人、物业公司、社区代管和自管自治。“无论哪种模式，都要召开业主大会，选出业委会，再由业委会来制定相关章程。”

在采访中，社区张主任告诉记者，目前该小区已经成立的筹备组，正在推进新一任业委会的选举。

二问“自治”：

合法程序是啥样的？

据了解，一个小区成立业委会，要先成立筹备小组，然后向所在地的房地产行政主管部门提出书面意见。得到答复后，还要公示召开业主大会的时间，最后在大会上选举业委会。

这一个过程通常要一两个月的时间。

记者在采访街道方面时得知，因改选业委会需要时间较长，社区还在同时推进选举“自治委员会”，社区张主任也提到，因为对相关程序不了解，只能向皇姑区小区办请求指导，而对方答复的“自治委员会”成立流程和业委会成立流程完全一样，只是名称不同。

而皇姑区小区办明确答复，不存在“自治委员会”这种说法，也没有给出类似指导意见。“业主的任何事情，都要召开业主大会共同决定。”靳主任称，大概流程是先成立业委会，业委会在业主大会上提出自治管理需要哪些流程、成立什么样的组织、多少业主同意才能生效、自治管理应设哪些管理项目、费用的收取名目和标准、如何保障资金安全等事项，再由全体业主投票决定，投票过半数即可实行。

三问“自治”：

业委会提供物业管理服务专业吗？

“我们小区也有人提出过，要聘请小区内的业主担任保洁和保安，我们觉得不太靠谱。”阳光苑的小区业主们这样说。

对此，一位资深物业管理者指出，物业管理是一门专业的学问，如维持小区内车辆停放秩序、检查电梯安全，以保证小区环境的整洁美观和保障住户的人身财产安全；在小区环境方面，提供清洁、绿化、治安保卫等服务；进行自来水水箱清洗、日常生活垃圾清运等。这些都需要综合管理经验，应该由一个综合型的物业管理专业团队来执行。

辽宁泓汇律师事务所律师刘佳认为，多数业委会本身不具有物业管理的资质，如果聘请的人员也没有经过相应的培训，很容易造成提供的服务与收费标准之间的差距。“这种做法无法保障小区的服务质量，也会成为业主不满的因素之一。”

四问“自治”：

收费标准如何确定？

“他们提出物业费要涨价，涨到每户每月1元/平米，收车位费每年360元加卡50元，我们坚决不同意。”阳光苑小区业主的投诉信中写道。

对于收费标准如何确定一事，社区、街道、小区办都给予了统一回答：“谁也不能私自定价，必须开业主大会，由业主共同决定。”

“现在省管公积金可以交物业费了，但是‘自治’之后，没有发票，这笔钱提不出来。”有业主向记者表达了自己的担忧。

随着小区“自治”逐步走向规范，票据问题无法回避。邢律师说，业委会的性质决定了其无法成立公司，而《物业管理条例》第三十二条又规定了从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，这里存在矛盾点。

五问“自治”：

出现问题由谁担责？

据了解，物业撤园后的第一时间，社区找到了街道、质监部门共同到小区排查7部电梯的安全隐患，“早就过了年检了，没人维护，出了安全问题谁也担不起这个责任。”张主任说。

不少业主也提出了类似问题：“自治”之后，家里被盗窃了，车子被划了，业委会能担责吗？

邢律师告诉记者，业委会这种自治组织是不承担民事责任的，但刘律师认为，如果未收费，业委会尽到了管理义务应该就不承担责任。如果收费了，双方就要约定责任和义务。

六问“自治”：

谁来监管？如何监管？

物业王经理告诉记者，撤园时将相关资料、物料转交给了社区。皇姑区小区办靳主任表示，在业委会成立之前，社区对该园区有代管职责。

而就在这段期间，孙姓业主等人未经任何业主同意就更换了大门的门禁。

张主任称对此不太清楚。而街道曹副主任称，孙姓业主等人即使行为不妥，但为了园区安全，街道表示认可。而皇姑区小区办明确表示，小区办只能监管物业公司，无法监管业主。

“业主私自更换大门属于业主的个人行为侵害的是全体业主的利益，大门是属于全体业主共有的财产。”刘律师指出，孙姓业主等人的行为，已经不是“不妥”的范畴，而是违反法律法规。

社区不管、街道支持，小区办也管不了，出现这样的问题该怎么办？

“业委会的职责是召开业主大会，监督物业服务。等他们直接变成物业管理者的时候，业委会就成了既是运动员又是裁判员，弊病也由此产生。”邢律师说。

辽宁社会科学院哲学研究所所长张思宁认为，小区“自治”首先要有内部监督，要建立严格的管理制度和财务制度，“比方说，从业主代表中选聘专业人员，分别成立财务监督小组和法律维权小组，共同监督业委会。”其次，业委会的权力需要外部行政监管。“没人管肯定是不对的，依我看，社区街道和房产部门都应该有相应的监管责任，但他们都没有执法权，所以还需要公安部门去配合。”

张思宁表示，小区是市民的家园，也是城市社会管理的末梢，“自治”是一条出路，但想形成一套行之有效的管理模式，仍有很长的一段路要走。

统稿：晓乐

编排：阚子薇

来源：辽宁法制报

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